数据来源：中原地产

　　红网长沙5月29日讯(潇湘晨报记者 陈小瑛)当很多购房者还在观望时，部分刚需已经在悄悄入市抄底了。按照长沙房地产信息中心的网签数据统计，长沙3月份共成交7363套，4月份成交7528套，5月份前四周已经成交了9390套，市场销量连续三月回升。在去年12月底长沙新房可售库存套数达到83011套的顶峰后，开发商便开始了去库存化路程，近三月长沙新房销售速度明显快于市场新推盘量。

　　但值得注意的是，自去年6月至今，开发商们对住宅新开工并不积极，根据中原地产的统计数据显示，去年6月至今年4月的新开工量，只相当于去年前五个月的量，业内分析，如果照此速度，今年下半年以及明年的市场供应量又将减少，或将引起价格的小幅反弹。

　　楼市去库存化速度加快

　　据湖南中原地产数据显示，截至2011年12月底，长沙六区可售套数为83011套，可售面积为908.55万平米，达到全年库存顶峰。

　　由此长沙楼市也开始进入了去库存阶段。今年一开年，开发商就大幅减少了新推盘数量，据0731房产网公布的开盘数据统计，今年一季度长沙新房推盘量为8959套。而中原地产的数据显示，截至2012年3月底，长沙六区可售套数为73702套，可售面积为772.3万平米，经过一个季度消化后，库存减少了9309套。

　　而4月开发商加大了推盘量，达到6768套，因此4月的存量有所上升，截至2012年4月底，内六区可售套数为79779套，可售面积为837.31万平米。但5月的新房入市量又在减少，截止到28日，5月新入市量为4820套。

　　不过，长沙楼市消化库存的速度仍在加快。按照长沙房地产信息中心的网签数据统计，长沙3月份共成交7363套，4月份共成交7528套，大于新推盘量。5月份截至26日，已成交9390套，按照日均成交量估算，预计5月总体成交量有望突破上万套，将超新房源数量的1倍多。目前长沙库存仅75000多套。

　　北京中原地产研究总监张大伟认为，库存的减少，主要是开发商不拿地，放缓动工速度导致库存量新增不足，再加上近几个月市场成交有所回升，消耗加快。

　　联美品格营销总监王少轩就此评论，对于长沙而言，七万多套的库存不算大，如果按照去年的销售速度，约半年就可以消化完。2011年长沙新建商品房累计销售备案1796.38万平米，月均销售约1.5万套。中国指数研究院湖南研究总监唐明也认为，即使按照近三个月的月均销售速度，差不多10个月也可以销售完。

　　月份 长沙新房推盘量 总体成交量

　　今年1-3月 8959套 9309套

　　今年4月 6768套 7528套

　　今年5月 4820套 9390套

　　新开工面积急剧减少

　　在去库存加速的同时，对未来供应量形成直接影响的新开工面积却在持续减少。金科东方大院营销总监谭晋告诉记者，一般而言，开工6-8个月后，即可拿预售许可证，未来的潜在供应从新开工面积可窥见一斑。

　　根据中原地产的统计数据，2011年6月至今年4月，长沙内五区商品房住宅新开工面积一路减少，11个月里总的开工面积约为483万平米，只相当于去年5个月的新开工量(去年1-5月新开工面积约为482万平米)。其中2012年1-4月内五区商品房住宅新开工面积只有136.2万平米，同比减少198%，与去年四季度新开工167.24万平米比，今年数据也再次下滑。

　　而三县(市)一区的开工数据较为稳定，今年1-4月新开工面积为198.03万平米，去年同期为168.8万平米，上升了14.76%，去年四季度为224.06万平米。

　　谭晋告诉记者，如新增供应量减少，对价格肯定会有所影响，但价格不会上涨多少，还是会以平稳为主，目前开发商还处在去库存的阶段。

　　唐明认为，新开工面积下降，新房供应量减少，虽然总成交少了，但开发商的压力也减轻了，在价格上更有灵活性，上市量减少，造成供应偏紧，价格也有了支撑，还有可能引起价格小幅上涨。

　　新光海广场营销总监黄涵告诉记者，开发商大力打折去库存化的效果是显著的，但打折的力度并不是很大，还在试探市场，不过从整个长沙市楼盘来说，楼市基本已经在筑底阶段了。

　　“小户型的底早过了，部分楼盘已经涨价了，但大户型还是卖得不好，可能还会有所调整。”王少轩说。

　　[延伸]

　　一线城市再现价量齐升

　　全国楼市似出现回暖。根据中原地产的统计，截至27日，54个典型城市5月的商品房住宅签约套数已经高达191439套，成交量已达到了2011年限购后的最好水平，环比4月上涨了14.3%。

　　北上广深四个一线城市5月商品住宅成交量为28639套，大大超过4月的22775套。其中，截至27日，北京5月新建住宅成交量为9014套，创下限购16个月以来新高。

　　随着成交量的上升，房价又出现了反弹的苗头。广州市4月份全市十区新建商品住宅网签均价13824元/平方米，同比上涨6.6%，环比上涨10.9%。深圳自“五一”黄金周过后，一手房每周的成交均价就以10%的速度递增。北京普通住宅的成交均价也连续五个月小幅上涨。从今年1月的18063元/平米，涨至5月的19919元/平米。上海3月商品住宅均价22138元/平方米，环比上涨11.67%，同比上涨5.25%，4月均价22163元/平方米，环比又小幅上涨3.77%。

　　北京中原地产研究总监张大伟认为，信贷逐渐缓和，从整体数据看，全国主要城市在4-5月份的首套房信贷额度及利率优惠都有上涨，这使得刚需在房价下调的情况下，借助信贷购房的能力增加。价格逐渐震荡寻底，截至目前已经有近30个城市出台了有利于刚需的微调政策，刚需的入市使得市场逐渐出现了底部特征。降价项目在目前的价格段已经换来成交量，那么必然会影响市场，已经降价项目再降价的可能性不大，在政策底部已经出现的情况下，部分刚需盘已经出现了相对的性价比，5-6月的市场可以预见成交量将继续维持上行趋势。