株洲荷塘区桂花街道办的工作人员组织居民开会，为他们讲解拆迁政策。

　　编者按

　　最近，国内发生数起和拆迁相关的事件，引发社会关注。

　　社会发展过程中，拆迁和征地不可避免，正确处理好加快地方发展与维护居民利益的关系，是一个基本原则，而如何处理这个关系，则是一门“技术活”。

　　依法依规协调好拆迁各方的利益分配，是避免引发悲剧的主要手段。从具体实施来看，如果相关单位在拆迁前能依法对可能存在的风险进行评估，如果拆迁实施方在拆迁时能充分与拆迁户沟通并注意方式，如果拆迁户面对拆迁时能更加理性……很多恶性事件就能避免。

　　那么，拆迁可能引发的风险如何评估?拆迁实施方应当如何与拆迁户沟通?拆迁户除了“硬扛”，还能通过什么样的方式最大程度上实现自己的正当诉求?今日，《拆迁那些事》为你解读。

　　株洲环城拆迁事务所的匡总，一段时间以来有些沮丧。

　　去年5月，他接了荷塘区桂花街道一个拆迁项目，前期调查工作早已做完，但是，政府还没有颁发拆迁许可证。

　　以前，他接到拆迁委托，完成前期调查、协商补偿、拆除清空这一系列流程，快的只要半年。

　　这次拆迁为何遇阻?问题出在一份社会稳定风险评估报告(以下简称《报告》)上。

　　《报告》指出，该拆迁项目社会稳定风险为B级，即项目存在引发一般不稳定事件的可能，需要暂缓实施。潇湘晨报记者 谭君 株洲报道

　　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。

　　——摘自《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条

　　A 社会稳定风险，怎么进行评估?

　　——从合法、合理、可行、安全四个维度来对社会稳定风险进行考量，是全国通例。

　　4月28日，株洲荷塘区桂花街道办，该拆迁项目委托人成中勇拿出了《报告》，“今后所有项目，都要搞维稳评估。”

　　成中勇是街道办党工委副书记，分管综治维稳工作。

　　他介绍，去年元旦，荷塘区正式下文，明确要对重大项目、重大决策进行社会稳定风险评估。

　　此前的2010年底，株洲市委市政府下发了《关于在全市推行社会稳定风险评估工作的实施意见》(以下简称《意见》)。

　　《意见》明确：各人民团体、企事业单位负责本单位主管范围内的社会稳定风险评估工作。比如桂花街道的这个拆迁项目，由桂花街道办主管，桂花街道办要对其进行风险评估。

　　《意见》规定，关系民生的5大事项要进行稳定风险评估：

　　涉及社会保障和社会事业的重大决策或政策调整，如医疗、教育政策的变动;涉及多数群众的改革改制事项;涉及多数群众切身利益的城市发展和城市管理的重大事项或项目建设，如旧城改造;涉及农村和农民的利益的重大事项，如土地征收和拆迁;涉及多数群众利益的资源开发利用，如移民安置等。

　　其中，征地拆迁需要做社会稳定风险评估，也在2011年1月21日国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有所规定。

　　那风险评估怎么做?

　　成中勇根据市、区的要求，再综合从同行、网络所学到的方法，基本摸清：评估主要从合法性、合理性、可行性和安全性四个方面进行考察。

　　评估报告怎么写?

　　以桂花街道的这个拆迁项目为例，《报告》一共分四部分：一是项目概况，二是项目征地拆迁社会风险评估情况，三是防范风险的措施，四是评估结论。

　　第二部分是《报告》重点，从合法性、合理性、可行性和安全性四个方面进行了论证。

　　其中，安全性又是重中之重。《报告》一共4页纸，安全性论证就占了1页。

　　事实上，从合法、合理、可行、安全四个维度来对社会稳定风险进行考量，是全国通例。

　　山西大学政治与公共管理学院社会稳定与风险评估研究中心主任廉如鉴博士说，对前三项进行研究比较简单，有客观指标可依照，也有很成熟的经验，但对安全性的评估很难把握，又是最重要的。

　　B 是否引发风险，依据什么判断?

　　——在成中勇看来，这依赖于一个有多年维稳工作经验的干部的直觉。

　　廉如鉴认为，很难鉴定一个项目是不是存在社会稳定风险。

　　首先，什么是社会稳定风险?什么因素会导致社会稳定风险?

　　实际上，在撰写《报告》时，成中勇并没有太多纠结。拆迁公司做的前期调查，已经通过问卷和民意测验等方式，把评估对象的基本情况摸得差不多了。他根据摸底情况，把项目开展即将面临的矛盾，在《报告》中罗列了7点。

　　前面6点，基本是正常拆迁中都会出现的矛盾，如拆迁户对拆迁补偿方案不满等。

　　第7点，被表述为“最为重大的问题”，字体被加粗加黑：该项目涉及的一家公司(以下称A公司)“停产多年，10年没有给职工发过工资和补贴，未给职工缴纳社会保险等基本保障金，退休人员无法退休，欠银行贷款500多万元未还，至今没有进行企业改制”。

　　表面看，以上问题与拆迁无关。但《报告》接下来分析，“A公司生产经营用房在本次征地拆迁范围内，是A公司唯一的资产，征地拆迁安置补偿款是否能够安置职工、偿还负债，还是未知之数”。接着，《报告》对此问题进行了定性判断，“征拆房屋可能会引发职工的群体性事件。”

　　为什么能给出这样的判断?在成中勇看来，这是一个有多年维稳工作经验的干部的直觉。

　　成中勇介绍，在株洲，因为拆迁牵扯出企业改制的积怨并不鲜见。很多人都想在拆迁中一次性解决各种历史遗留问题。

　　作出判断也是必须的。根据《意见》，评估报告要“对评估事项实施后可能出现的不稳定因素逐项分析预测，对可能引发不稳定事件所涉及的人员数量、范围、方式等作出评估预测。”

　　按照《意见》所规定的评估程序，风险预测之后，应该对风险划分等级。但成中勇的报告接下来先介绍了“防范风险的措施”。

　　针对前面6点，应“健全机构，强化管理”;还要“由综治维稳部门专门负责维稳信息的收集报送，做好涉稳预案”;同时“向拆迁户做好政策宣传，对他们的不理解部分给予耐心解答。”

　　最后着重提到第7点的化解方案，“A公司的区域，因企业未改制，职工安置无着落，改制、拆迁本是两项不同的工作，建议先改制后拆迁，避免混为一谈，该区域征地拆迁工作建议暂缓。”

　　C 风险级别，用什么标准划分?

　　——廉如鉴称，不明确的表述说明，规则制定者对社会稳定风险的认定仍不明晰。

　　《报告》的结尾，给出了评估结论：对该项目征地拆迁工作的社会稳定评估为B级，建议分期分批进行：即A公司区域暂缓实施，其它区域准予实施。”

　　根据《意见》，社会稳定风险划分为A、B、C三个等级：

　　群众反应强烈，可能引发重大不稳定事件的，评估为A级，该级项目不得实施;

　　群众反应较大，可能引发一般不稳定事件的，评估为B级，该级项目暂缓实施或制定应对处置预案，化解矛盾后方可实施;

　　部分群众意见虽有分歧，但仅可能引发个体矛盾纠纷的评估为C级，该级项目根据预案，做好防范和化解，可以实施。

　　在一般人看来，以上表述并不明确：什么是“群众反应强烈”，什么是“群众反应较大”，多少群众的意见又算“部分群众意见”?什么是“重大不稳定”，什么是“一般不稳定”，谁又能确定某事件“仅可能引发个体矛盾纠纷”?

　　廉如鉴曾参与制定《太原市重大事项社会稳定风险评估工作实施细则》。他说，这样的表述说明，规则制定者对社会稳定风险的认定仍不明晰。

　　“如果钉子户只是少数群众，算个别的矛盾，但影响特别大，形成了舆论热点，是否也等同于群体性事件?”廉如鉴说。

　　上海市司法局制定的《重大决策社会稳定风险分析和评估的若干规定》，对风险等级划分提供了参考指标：明确反对意见超过33%的，属于A级风险;定为C级的，反对意见必须低于10%。

　　不过，上海方面有关负责人在接受媒体采访时表示，对于33%比例的认定，他们并无特别依据。

　　廉如鉴看到的问题是，“什么是反对意见，什么又会是同意?没有任何人完全同意或者反对一个项目。通常的情况是，这方面同意，那方面不同意，那到底算同意还是不同意呢?”

　　对风险级别的划分，成中勇坦言：“这主要是一个操作性的问题。对一个人的了解很重要。调查时我们会多次与他们谈话，并且评估他讲话有多大可信度，同时还会了解到他这几年的经历，他的性格。”

　　D 第三方评估，能否确保独立性?

　　——听说有第三方机构进行评估，廉如鉴表示肯定，但他认为“专家多是官员，不太好”。

　　成中勇称，“评估报告的风险级别，最终还要由上级部门确定。桂花街道这个项目就是如此。”

　　他于2011年8月17日完成《报告》后，马上向区维稳办发出“请求确认……风险级别的函”。

　　成中勇介绍，区维稳办只有三四个工作人员，但只过了两三天时间，他就收到确认回函。上级认可了他的评级。

　　《意见》规定，“在形成评估报告前，由市维稳办根据承办部门调查、分析情况，核准确定重大决策事项的风险等级，并出具书面意见。”

　　在廉如鉴看来，这种做法，是社会稳定风险评估的硬伤，“还是政府自己在评自己。”而且，基于评估标准本身粗糙，最后的等级划分就有较多调控空间。

　　为了实现评估的独立性，今年元月，株洲成立了国内第一家专做社会稳定风险评估业务的评估公司。

　　4月27日，该公司董事长柏福舟向记者展示了他们的工商执照。公司名为“株洲市平安社会稳定风险评估有限公司”，注册资本50万，办公场所设在株洲日报院内。

　　柏福舟介绍，他们坚持“专家论证、独立评估”的原则，目前公司尚未进行一个项目，但有项目正在洽谈。他们不担心没有业务。

　　今年2月，株洲市维稳办专门发文，“责任单位必须自行或者委托社会稳定风险调查评估机构进行社会稳定风险评估。”而在此前的《意见》中，并未明确可以委托第三方。

　　按照工作流程，柏福舟的公司接到项目后，会先进行入户调查，做民意测验。这项工作跟拆迁公司做的前期调查相似。现在，该公司的主要员工也是原拆迁公司的人。

　　柏福舟认为，他们会比拆迁公司做得好，“我们把拆迁政策带下去，把群众诉求带上来。而不会像拆迁公司为了利益诉求，对两方的情况都有所隐瞒。”

　　不过，“最后对风险的分析、估测和评级，还是专家来认定。”柏福舟说，专家来自法治、安保、维稳、信访、国土、规划、建筑等部门。

　　听说有第三方机构进行评估，廉如鉴表示肯定。不过，他认为，“专家多是政府官员，不太好”。

　　E 评估叫“缓”，就真的缓到现在

　　——成中勇认为，评估唯一的不好，是领导的政绩可能出不来，最大的好，是群众对政府的信任度会增加。

　　尽管评估政策仍待完善，但政府的脚步并未放缓。

　　在《意见》的基础上，株洲市维稳办今年下了第一道令，“经市发改委批准计划投资2个亿以上的工程建设项目(含旧城改造);涉及100户或者涉及人数达到200人的工程项目;涉及300人以上的新政策措施出台;与群众生产生活息息相关的其它重大事项。必须进行社会稳定风险评估，并送达市维稳办进行风险等级认定并出具等级认定意见后方可实施。”

　　据了解，株洲市去年收到的社会稳定风险评估报告有380份。

　　今年5月中旬，株洲市维稳办将联合市委督查室、市政府督查室，按照工作计划对市相关单位就风险评估贯彻执行情况开展一次专项督查，督查情况报市委、市政府主要领导，纳入2012年度维稳工作和“信访维稳百日竞赛”活动考核考评重要内容，并通报全市。

　　在国家层面，自2010年以来要求各地进行社会稳定风险评估，今年4月，最高法又作出决定，要求申请司法强拆时，必须提交社会稳定风险评估报告。

　　柏福舟介绍，现在株洲市天元区法院就正在受理几起强拆的案子。他了解到，所提交的评估报告风险是B或者C，“有A级风险，在政府这层就屏蔽了，不会提交到法院。”

　　桂花街道这个被确定为B级风险的项目，在缓了3个月之后，又准备启动。

　　按照《报告》中的对策，先不对A公司的区域进行拆迁。所以，项目涉及居民从207户减少为145户。指挥部重新进行民意测试，同意拆迁的有64户，不同意的32户，剩下的49户不置可否。

　　成中勇翻阅着居民调查问卷向记者介绍，“很多人问卷都不愿意交，我们经常晚上上门。我们一个一个打电话，有的不接电话，有的反正不表态。”

　　政府还是希望这个项目能进行。为此，荷塘区副区长还召集居民代表开会做工作。

　　但第二套拆迁补偿方案出台后，拆迁户仍不为所动。这个项目，就真的“缓”到现在，居民没有搬迁，房子也没有拆。

　　成中勇认为，评估报告还是起了作用。“以前搞项目，是做了再说。很少考虑地征不下来了怎么办，驾船到河中间走不动了怎么办。”

　　成中勇说，风险评估就是给领导决策作参考，“先摸清水面的风浪，再开船。排除工作盲目性。”

　　他表示，评估唯一的不好，是领导的政绩可能出不来，最大的好，是群众对政府的信任度会增加，“强拆其实是两败俱伤。”

　　[专家观点]

　　“要从根本上实现社会稳定，就要从制度上确保公民基本权利”

　　就拆迁引发社会稳定风险及其评估的相关问题，记者采访了上海交通大学国际与公共事务学院教授、博士生导师徐家良。

　　潇湘晨报：什么是社会稳定风险?比如因拆迁导致的社会稳定风险，包括哪些方面?

　　徐家良：社会稳定风险，是指政府与公民之间出现的各种矛盾和冲突，一旦超越底线，损害公民基本权利和合法利益，可能会引发信任危机和制度危机，严重威胁社会的可持续发展。

　　因为拆迁导致的社会稳定风险，有几种情况：一是公民的基本权利受到了损害;二是公民的合法利益没有得到保障;三是合法程序没有遵守;四是对政府行为的合法性形成挑战。

　　潇湘晨报：社会稳定风险能否评估?到底如何来衡量一个项目的安全与否?

　　徐家良：能够评估。衡量一个项目的安全与否，主要是看这个项目的推行，是否严重损害了公民的基本权益。另外，还要看这个项目是不是牵涉到公共利益。如果是纯粹的商业开发项目，又或者政府执法技巧生硬，就会引发老百姓的一些过激行为。

　　潇湘晨报：根据相关规定，国有土地征收要求申请司法强拆时，相关机构必须进行社会稳定风险评估，并提交评估报告。您怎么看这个规定?一种情况是，各地提交给法院的评估报告中，风险等级一般是B或者C，评估是否是走过场?

　　徐家良：将社会稳定风险评估作为行政执法和司法执法中重要的一环，说明人们的认识已经向前进了一步。同时，必须指出的是，有些社会稳定风险可以评估，有些则不能。

　　政府和法院的风险评估，往往会往好的方面做，如果风险评估高了，政府这边通不过，法院也不会执行。

　　事实上，社会稳定的风险，往往会超出政府和法院的主观认定，他们也无法掌控。

　　那么评估是否是走过场呢?那也不一定，有些评估可能是客观和真实的，这样的评估是有效的。

　　潇湘晨报：对重大项目或决策进行社会稳定风险评估，能否有效预防社会稳定风险?

　　徐家良：有其必要性，可以提早预料到出现的稳定风险，并采取预防措施。

　　不过，社会稳定风险的出现，涉及诸多因素：一是政府;二是拆迁户;三是法院;四是媒体;五是其他相关的社会公众。只要一个因素出点问题，相互一作用，都有可能会发酵，酿成大事。

　　要从根本上实现社会稳定，就要从制度上确保公民的基本权利，保障合法利益，减少政府权力的滥用，广泛听取利益相关者的意见并科学决策。

　　的房屋普查工作人员进行培训。他的学生称他开设的培训是“房普军校”。因“房普”在株洲话中与“黄埔”同音，所以，他被喊成“房普军校校长”。

　　1990年代，房地产兴起，苏校长被人聘请去做房屋拆迁。后来，拆迁公司成立，他又被请去当顾问。

　　株洲的拆迁公司之间很少有竞争，因为，大多数“拆迁骨干”都是苏校长的徒弟。

　　苏校长对自己掌握、领悟的拆迁专业知识毫无保留，经常受邀在各拆迁公司做培训。他还编了一本200页的《拆迁工作手册》，取名“奇谈怪论”，编者落款：苏校长。

　　B 拆迁公司的“作业流程”

　　接受拆迁委托——入户调查摸底——制作拆迁方案——张贴征收补偿公告——帮助申请拆迁许可证——正式拆迁

　　4月25日，记者在株洲县渌口镇一个拆迁现场，见到了苏校长。

　　他穿着普通，脸色较黑，谈到拆迁时，小而圆的眼睛就放亮。

　　入户调查摸底是拆迁基础工作，主要了解房屋结构设施，房主人际关系、拆迁意愿、补偿要求。

　　入户调查该怎样做才会有效果?

　　“有人去找人家谈拆迁，会这样开场，‘开门咯，跟你讲下拆迁’。这算什么态度?人家门一开，抓个纸团就朝你身上丢。首先你的态度就不诚恳。”苏校长说。

　　苏校长举例：“他说谈拆迁莫来，我说那你就把我当讨米的、要饭的，我来喝杯茶，他说那可以，让我进去。进来后，我就问寒问暖，问长问短，家里几口人，老人孩子还好吗……他自己主动谈起拆迁。我就告诉他哪些是政策允许的，哪些是不行的。马上就变被动为主动。”

　　讲到这里，苏校长吐了口烟，微微点头：“你不能把自己当公务员。做人要低调。”“吃拆迁这碗饭，社会知识远比专业知识重要。”

　　《拆迁工作手册》用了专门章节，介绍该如何进入拆迁户家中。这本“手册”中，光与人打招呼的用语，就罗列了一页，包括“老兄，好像我们在哪里见过，好面熟”“您一身福气”。

　　入户调查摸底之后，拆迁公司会根据拆迁户诉求、政府政策、房屋结构、评估价格等，制作一个拆迁概算提交给房地产公司。一旦方案通过，就会正式张贴征收补偿公告。

　　公告张贴期间，拆迁公司一方面要根据拆迁户的意见进行相应调整，一方面又要帮助拆迁人(开发商或政府)准备各项资料，向有关部门申请拆迁许可证。

　　以上程序走完，就迎来了正式的拆迁。这一般是矛盾爆发的时候。

　　“拆迁户希望得到更多补偿，开发商则希望投入最少的钱，政府有政策，房屋评估公司有标准，我们是夹在中间。”苏校长说。

　　房屋评估公司会根据一套公式计算房屋价格。评估因素除了考虑区位、用途、建筑面积、装修等，还要考虑如房屋建筑结构、折旧、同地区旧房市场价等等。

　　评估价通常低于拆迁户的诉求，事实上，“拿这个钱去买马路对面新修的房子，是买不起的。”肖老师介绍。

　　“有时，评估价实在太低，我们会要求他提高评估价，同时，我们调查的基础资料也会要有相应调整，如房子使用几年、装修标准等。”苏校长坦承，再怎么调整，上浮的价格也不大，关键问题是，评估公司是根据房屋本身价格计算的，而拆迁户想到的是房地产价格，不但有房价，还有地价。

　　“新拆迁条例就考虑了拆迁户的意见：房屋征收不得低于类似房地产的市场价。”苏校长说。

　　他认为，整个株洲的拆迁工作，算是做得比较好的，当然，没有一份拆迁补偿方案是百分之百完美。

　　C 苏校长的“两把刷子”

　　苏校长认为，“只要方案做得好，没有房子拆不了。”

　　在他看来，要做好一名拆迁工作者，既要做拆迁户的工作，也要做开发商的工作。

　　他举了个例子：

　　曾经有一个项目，开发商的补偿方案很好，拆迁地的隔壁甚至都建好了安置房，但是，拆迁户并不愿意搬。

　　“要我换房子，不能让我增加钱，这是情理之中的吧。你不拆我的，我就不用出这个钱。另外，我的旧沙发搬到了新房子，要买新的才配，这个以旧换新的费用，谁出?到了新房子，我要搞装修，就要到外面选材料，就要耽误工，那耽误的工钱谁付?”

　　这些隐性补偿是没有标准的。“这是制定政策的人想都想不到的。”苏校长说。他们采取的解决方法，一般是按政策最高标准补给拆迁户，“比如两年的装修，还是算你新的。能就高就不就低。”

　　这个项目，拆迁户搬迁前遇到的最后一道坎是：新房除大门外，室内房间都没有门。而开发商拒绝再投钱。

　　当时物价上涨得比较快。苏校长说，自己利用曾在房地产公司当过销售、经济师的专业知识，跟开发商谈。

　　“我找到开发商，把地价、建筑价、城市建设配套费、办证费一算，再算商品房能卖多少钱。我说，这边再投50万，让他们尽快搬走，你很快可以赚到1000万。他说，50万，你有没有把握?我说应该没问题。后来，他赚了3000万都不止。”

　　拆迁户住进新房子后，和苏校长也成了朋友，常常向苏校长吐槽：“新房的自来水要加压，水价就要提高;新楼有电梯，电要配双回路的，电费要增加;以前社区只有卫生费，新房要交物业管理费。”

　　苏校长只好磨嘴皮：“物业管理费贵，但被盗的东西有录像监控，物业承诺赔偿。这叫花钱买享受，您享受的是新环境。”

　　拆迁户说：“这些费用不是我自愿要增加。我是下岗职工，没钱，只有这个承受能力，享受不起。”苏校长说：“没办法，这是社会发展，人不得不随环境改变。”

　　《拆迁工作手册》专门指出，与拆迁户交谈很关键的一点是：话要投机，但不要表态。

　　D 拆迁工作者的“总攻”

　　拆迁存在矛盾，总需要一方妥协，矛盾才会平静解决。双方都拒绝妥协时，拆迁工作者的“总攻”就开始了。

　　《拆迁工作手册》总结了拆迁户6种心态：

　　为了奖励积极主动;有钱有房子无所谓;随大流看形势发展;最后搬走补偿较高;拆迁补偿欲望高;脱离政策漫天要价。

　　“其实，这些心态都可以理解，都是为了利益。就像挤牙膏，多挤一点嘛。”方清明说。

　　各个击破，分化瓦解，是拆迁工作者的策略之一。比如，先拆当干部或有威望的人家;先拆门面，让地段冷清下来;先在房子上写个“拆”字，造势。

　　具体到个人，拆迁工作者会使用“攻心战术”。

　　《拆迁工作手册》列出十种性格的拆迁户以及对策：怕事性格，用激将;柔缓性格，用纠缠;急躁性格，用冷落;顽固性格，用强制;官腔性格，用权力(找他的上级给他施压)……

　　在与拆迁户的沟通中，拆迁工作者经常收到的质问是：“这个项目不是公共利益，是完全的商业行为。”

　　此时，拆迁工作者会背出新拆迁条例中涉及公共利益的六种情形，“你说你不符合前面五种情形，有第六种呀，‘法律、行政法规规定的其他公共利益的需要’，这个项目就是市政府下文的。”

　　拆迁户如果继续争辩，拆迁工作者会说：“老兄，要用发展的眼光看问题，所有商业开发都是为了后人的公共利益。”

　　对于这个问题，苏校长打了个比方：“你说她现在是少女，不是婆婆，但只要她是女人，她以后总要变成婆婆。”

　　沟通不了，矛盾协调不了，就可能会有逼拆、强拆。

　　对此，苏校长并不讳言，但他很鄙视那些不良行为。比如，在拆迁户门口泼大粪，把屋面掀一个小洞漏雨，把门窗撬开方便小偷，把机油伴上黄油倒在路上，在床铺上放条蛇……

　　方清明也坦言，拆迁行业存在某些恶习：电压降下来，可以点灯，但饭煮不熟;水压降下来，每天滴一点，但不能洗澡;多年正常的化粪池突然溢出来;晚上真的听到“鬼叫”，因为有一种鱼被丢进水沟……

　　经常被媒体曝光的暴力拆迁，其实是拆迁的最后阶段。具体的拆除工作，一般是交给农民工做。

　　实际上，这种与拆迁户直接发生冲突的事情，一个聪明的拆迁工作者会努力避免。他们遵循的一个原则是：开脱自己，全身而退。

　　E 或将失业的“手艺人”

　　强拆有两种，一是行政强拆，一是司法强拆。前者在新拆迁条例中已被取消，后者在新拆迁条例出台前也很少执行。

　　“要申请司法强拆其实很难。”方清明说，他还没有经历过司法强拆。

　　对于开发商来说，强拆也不划算。“强拆一户，少不了要几十万。牵涉到这么多部门，还不是开发商要出钱?来的人这顿中饭少不了。人少，声势不够，压力不行。几个人架一个，叫人去里面把东西搬出来，请公证处封存物品……钱多时间长。程序走到位要300天。有的项目工期又赶得急。”苏校长说。

　　所以，万一有项目接近强拆时，开发商可能会跟拆迁户达成秘密协议，“给你10万，赶快走。反正要出钱，出给谁不是出?”

　　苏校长说，这种暗箱操作对先前搬走的拆迁户不公平，但是，作为拆迁公司，他们只是为拆迁人提供服务，对此没有发言权。

　　拆迁公司怎么挣钱?

　　现在在株洲，他们一般按拆迁总费用2%收服务费。此前，房产部门有过会议纪要，明确拆迁公司服务费可按总费用5%-8%或者100-150元/平方米收取，但是，实际上远低于这一标准。像苏校长、肖老师、方清明这样的“拆迁骨干”、技术人员，并不属哪家拆迁公司，一般是150元/天被人雇用。

　　“我们是做手艺的人。有事做就多弄两个钱，没事做就吃自己的，拆迁公司养不起人。招正式员工，接个20万的项目，发工资要发30万。干我们这行，很多是退休的，大家在一起图个好玩。”

　　4月25日，苏校长在一栋大楼的高层茶座跟记者聊天。他看着落地玻璃窗外的城市，低声说：“1969年，我在湘江饭店担泥巴，在我手里砌屋又在我手里拆屋，有的屋是连建三次，连拆两次。”

　　至于他自己，却不愿住进城市新楼，依然守着老家60年的土砖房。

　　下午，他把几个徒弟叫过来聚会。这几个徒弟，有的被房地产公司请去当顾问，月薪过万;有的是拆迁公司老总;有的已经去长沙开拓新天地;有的仍等着校长喊他做项目。

　　这天，他们认真地讨论了一个问题。

　　新拆迁条例规定：国有土地上房屋统一由政府进行征收。土地在政府完成拆迁后，再挂牌拍卖给开发商。这与此前拆迁条例明确规定的委托拆迁公司不同。株洲市政府由此成立征收处，每个区设立征收中心。

　　今年，市房产局没有给他们的《城市房屋拆迁执业证》进行年审，苏校长对此深表担忧。这意味着他们的工作将由征收中心替代。不过，苏校长打听到，征收处一共有40多个工作人员。“一个指挥部就要30多个人，40多个人要负责全市房屋征收，怎么做得赢?”

　　方清明补充：“没搞过拆迁的人来做这个，还是挺难的。像我们，专业到你的房间刷了几道油漆都看得出，知道给你怎么算;怎么上户宣传，怎么讲解，怎么灌输，这是个技术活。”

　　苏校长几次大声朗读新拆迁条例里的条文：房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。

　　“也就是说，征收中心还是可以委托我们来做的。” 但他总是忽略读后面那句：房屋征收实施单位不得以营利为目的。

　　比如，申请领取拆迁许可证的单位，必须向房屋行政管理部门提交五份文件：一是建设项目批准文件，二是建设用地规划许可证，三是国有土地使用权批准文件，四是拆迁计划和拆迁方案，五是所在市银行出具的拆迁补偿安置资金存款证明。

　　“这五份文件的办理，又需要相应的手续，且它们之间是有联系的：要拿到国有土地使用权批准文件，那拆迁补偿安置资金必须到位，可以向政府部门申请信息公开，查看这笔资金所在专用账户的流水;财政局往往是被忽视的地方，但公民也可以监督，如果开发商没有缴纳足够的土地出让金，他就拿不到土地开发批准书……”

　　郑建伟说，通过他们的努力，已经有政府领导表示，愿意构建一个平台，与拆迁户进行交流。这时，拆迁户还要“学会怎么谈判，怎么作出让步。这也是一种技能。”

　　[拆迁维权注意事项]

　　1 维权的目的是解决矛盾而不是激化矛盾。

　　2 要有一颗平常心，一味对抗，对个人和对社会都没有实质意义。

　　3 拆迁就是拆迁，千万别提拆迁以外的事情，这些偏离主题的事情，既让拆迁人为难，也会令自己陷入沮丧。

　　4 对事不对人，不要发情绪，如果可以，让拆迁工作人员帮你想办法。

　　5 签合同时要看准，要了解形势发展。如果是较早一批签合同，在合同约定中最好注明，“如果价格、方案有变化，与其他人享受同等待遇。”

　　[可以寻求的法律路径]

　　1 关注规划编制、审批和实施。土地的征收征用，都必须以规划为前提。城乡规划法对公众参与规划有详细的法律保障规定。

　　2 质疑征收决定的合法性，从三个方面考虑：批准(决定)征收的机关是否适格、所需的要件是否齐备、程序是否适当。

　　3 积极寻求对话。获悉政府将作出征收行为时，应当申请听证，并通过听证获取信息和充分发表自己意见。拆迁工作者说，他们确实会重视听证会上的声音。

　　4 申请政府信息公开。

　　——以上均摘自王才亮律师《房屋征收维权21招》和方清明律师《拆迁工作日记》。